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        二手房連漲30個月 深圳樓市“爆炒”真相如何?五部門緊急回應!如何破局?擴容是關鍵

        1評論 2020-04-23 00:16:05 來源:券商中國 作者:時謙 6個月大賺574%!

        數據來看,深圳二手房已經連漲30個月,而且近期漲幅有擴大的趨勢,3月二手住宅價格指數同比達9.7%,為近兩年半最高。有專業人士認為,加大供給,改變預期,加速擴容或可改變深圳房地產市場目前進退兩難的局面。

          有一種核心資產叫“深圳樓市”,但最近這個核心資產尷尬了!

          上周,中央政治局會議剛剛強調,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,促進房地產市場平穩健康發展。深圳樓市就曝出被熱炒的消息,一些樓盤漲幅巨大。而且還有業內人士表示,這可能跟深圳出臺的《深圳市應對新型冠狀病毒肺炎疫情中小微企業貸款貼息項目實施辦法》有關。企業主買房之后可以利用這個文件進行低息抵押貸款,再將資金套出來,事實上就是相當于只需要支付三成首付,就可以買套房。

          那么,真相究竟是什么?4月22日,深圳市五部門給予了回應。

          深圳市中小企業服務局表示,不存在網傳貸款貼息資金進入房市的情形。人民銀行深圳支行表示,未發現剛注冊企業即申請經營貸的情況;未發現支小再貸款信貸資金通過房產抵押經營貸形式流入房地產市場的情況;轄區存在個別商業銀行有客戶先全款買房,再以該新購置房產作為抵押申請經營貸的情況,但規模占比很小。

          從wind公布的數據來看,深圳二手房已經連漲30個月,而且近期漲幅有擴大的趨勢,3月二手住宅價格指數同比達9.7%,為近兩年半最高。有專業人士認為,加大供給,改變預期,加速擴容或可改變深圳房地產市場目前進退兩難的局面。

          深圳樓市出現上漲勢頭

          據wind數據,截至2020年3月份,深圳二手住宅價格指數同比已經連續上漲了30個月。而且進入到今年一季度之后,的確出現了加速上漲的勢頭。

        二手房連漲30個月,深圳樓市

          數據顯示,該價格指數1月和2月同比皆漲8.8%,3月同比上漲高達9.7%,并創下近30個月新高。自去年8月份之后,深圳二手住宅價格指數漲幅每月都在加速。從事件來看,去年8月,中央發布《中共中央 國務院關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區的意見》,隨后引發了房價的上漲。

        二手房連漲30個月,深圳樓市

          從成交量來看,來自深圳中原的統計數據顯示,3月新房住宅網簽3152套,環比上漲279.8%,網簽面積32.38萬平方米,環比上漲279.9%,新房住宅網簽量止跌大幅回升至去年平均水平。在此基礎上,3月30日至4月5日這一周,網簽數據顯示,新房住宅共成交818套,環比上升43.8%。

          當然,從全國的情況來看,2015年10月之后也出現了連漲的情況,但幅度要比深圳小不少,成交量也遠達不到深圳的程度。以3月為例,3月全國商品房銷售面積同比-14.1%,增速較上月回升25.8個百分點;商品房銷售金額同比-14.6%,增速較上月回升21.4個百分點。

          有人鉆政策空子?五部門回應

          有業內人士透露,最近一段時間深圳房價大漲的主要原因是,企業主全款買了房之后,可以用來做抵押低息貸款。具體的做法是,全款買套房,再通過企業過賬抵押的形式,就可以無息貸出相當于房子估值的7成金額(新增貸款可以享受政府貼息)。這個政策以企業為主體,但必須以房產為抵押,所以好多企業主都去買房子。一些消息人士透露,最近連“空殼公司”都火了,因為可以用這個來做貸款。

          券商中國記者調查,也的確存在這種現象。一家股份制銀行風險管理部的管理人員告訴記者,最近主要的工作就是在排查上述現象。從目前排查的情況來看,的確可能存在一些類似的問題,但由于貸款貼息還未發放,因此目前還不能確定未來這種現象是否會消失。

          今年2月29日,深圳市發布的《深圳市應對新型冠狀病毒肺炎疫情中小微企業貸款貼息項目實施辦法》提出,對于從2020年2月1日至2020年4月30日期間獲得深圳轄內銀行業金融機構的新增貸款(展期視同新增),給予貼息支持。符合本辦法規定的貸款,按照實際支付利息的50%給予總額(同一支持對象在不同銀行業金融機構獲得的貼息累計計算)最高100萬元的補貼,貼息期限不超過6個月。

          據南方日報報道,4月22日下午,深圳五部門,即人民銀行深圳市中心支行、深圳市中小企業服務局、深圳市住建局、深圳銀保監局、深圳市市場監管局通報房抵貸買房調查情況。目前深圳市區兩級貸款貼息項目均未進入資金發放階段,不存在網傳貸款貼息資金進入房市的情形。

          深圳市中小企業服務局表示,將進一步加大對貸款貼息項目的審核力度,會同銀保監、住建局等多個部門,嚴格落實實施辦法的相關要求,嚴格審核上報貸款貼息項目,嚴防不符合貼息條件的貸款項目混入,騙取財政補貼資金。

          不過,值得注意的是,上述企業主購房可能并不是要利用貸款炒房,而是首先購買房產,然后用房產作抵押,獲取低息貸款。至于,后續如何運用這筆低息貸款,則可能各有目的。

          深圳市住建局表示,一季度房價略有上升,今年將新開工商品房上千萬平米,今年一季度深圳新房價格上漲1.0%,二手房上漲2.8%,房價總體平穩、略有上升。一季度房價大幅上漲的傳言與事實嚴重不符,不排除個別中介機構和人員惡炒深圳樓價。

          深圳銀監局表示,嚴防信貸資金違規流入房市,如有違規挪用貸款限期收回;人民銀行深圳支行表示,未發現剛注冊企業即申請經營貸的情況;未發現支小再貸款信貸資金通過房產抵押經營貸形式流入房地產市場的情況;轄區存在個別商業銀行有客戶先全款買房,再以該新購置房產作為抵押申請經營貸的情況,但規模占比很小。

          深圳市市場監管局表示,配合房地產行業主管部門開展整治行動,嚴查虛假宣傳。

          解決供應,擴容或成關鍵

          2019年,一線城市中的北京和廣州房價都出現了下跌,上海基本穩住,只有深圳依然像坐上了火箭,房價不斷創下歷史新高。高房價已經給深圳帶來了一些沖擊。2016年,華為部分業務外遷東莞。當時任正非在接受采訪時表示,一是高成本最終會摧毀競爭力,世界的中心在哪里?不知道,會分散化,會去低成本的地方;另一個就是深圳房地產太多了,沒有大塊的工業用地了。

          去年底,京東數字科技研究院發布《2019中國人口遷移和城鎮化發展研究報告》顯示,2018年,北京、上海、廣州、深圳等一線城市的人口流出比例分別達到1.13%、0.95%、1.05%和2.56%。其中,深圳人口流出比例最大,而且這些人大多流向了東莞。究其主要原因,還是房價太高。

          那么,究竟是什么原因導致了當下的格局?主要原因還是地太少。根據深圳市此前的規劃,到2020 年,深圳建設用地上限是976 平方公里,截至2015 年已使用940平方公里。這意味著,2016 年起,深圳只有30 平方公里的新增建設用地指標,平均每年僅6平方公里新增建設用地配額,還得分配一些給商服、商業等。

          深圳住建局22日就表示,深圳今年將大幅增加住宅用地供應,計劃供應約3平方公里,是2019年供應量的兩倍。同時將開展大規模建房行動,擬新開工商品房1000萬平方米左右,大大高于過去每年600-800萬平方米的銷售量。

          就轄區面積而言,深圳全市國土面積為1993平方千米,是1.8個香港,卻是一線城市里最小的,北京面積相當于8個深圳,上海相當于3個深圳,鄰居廣州也相當于近4個深圳,與深圳相鄰的東莞市面積也高達2465平方公里,惠州的面積則更大。這也是為什么廣州平均房價比深圳便宜的重要原因。

          有專家表示,只有擴大土地供給,才能解決根本問題。廣州是這樣,鄰近深圳的東莞和惠州也是這樣,雖然房價有所上漲,但并不算太離譜。究其主要原因還是因為土地供應充足。近幾年,民間一直在呼吁將東莞和惠州鄰深的幾個片區劃進來,但由于種種原因,上述建議并未得到落實。

          當然,也可以看到深圳解決問題的一些跡象。據媒體報道,2018年10月23日,東莞塘廈一宗占地3.89萬㎡的商住地,最終被深圳市人才安居集團有限公司(簡稱“深圳人才安居集團”)以總價18.84億元競得。該地塊需配建住宅建筑面積不少于10%的比例(不少于11571㎡)作為人才房,以及配建獨立建筑面積不少于2880㎡的12班幼兒園,建成后需移交給當地政府統一管理。

        關鍵詞閱讀:二手房 深圳樓市

        責任編輯:付健青 RF13564
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