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        剩不到一個月了 你的貸款合同改了嗎?房貸利率已連降8個月 利息支出有何影響?

        1評論 2020-08-09 10:20:00 來源:券商中國 作者:翁榕濤 單月怒賺97%過程拆解

          按照央行此前通知,LPR轉換原則上應于2020年8月31日前完成轉換,仍有部分購房者持觀望態度。

          距離房貸辦理LPR轉換的最后期限僅剩不到一個月的時間,廣州的張先生告訴券商中國記者,最近有收到銀行發的信息,可以在手機APP上進行LPR轉換,但不知道怎么算對自己更有利。

          LPR利率的變動情況,直接關乎購房者的月供增減。據央行數據顯示,自去年8月份LPR報價機制改革以來,截至目前的12次報價中,5年期以上LPR共下降3次,累計下行20個BP。

          wind數據顯示,自去年11月以來,首套平均房貸利率已經連續8個月環比下降。去年11月份時首套平均房貸利率為5.53%,今年7月份已至5.26%,共下降了27個BP。換言之,首套平均房貸利率的下降幅度要快于5年期LPR利率。

          此外,轉換LPR的重定價日選哪個更劃算?有受訪者告訴券商中國記者,轉換LPR時銀行方一般提供兩種選擇,一種是按個人貸款發放日期,另一種則是固定每年1月1日計算,但考慮到一般年底銀行貸款額度收緊,利率都會走高,所以更傾向于前一種選擇。

          平均房貸利率連降8個月

          受LPR下調的影響,與其掛鉤的房貸利率也步入下行通道,但上半年全國多地平均房貸利率下降幅度卻超過LPR。

          興業證券(行情601377,診股)的最新報告指出,平均房貸利率連續8個月環比下降:2020年7月,全國首套房平均房貸利率為5.26%同比下降3.31%,環比下降0.38%;二套房房貸利率為5.58%,同比下降3.13%,環比下降0.36%。

          wind數據顯示,首套平均房貸利率從2014年8月的6.70%,逐步下降到2017年6月的4.89%,在2018年12月又抬升至5.68%,此后至今步入下行通道。

          剩不到一個月了,你的貸款合同改了嗎?房貸利率已連降8個月,利息支出有何影響?重定價日怎么選更劃算?

          融360大數據研究院分析師李萬賦指出,疫情發生以來,LPR多次調整,5年期以上LPR比去年底下調了15個BP,也帶來了全國各地房貸利率不同幅度的下調。據監測數據,今年7月,全國首套平均房貸利率、二套房貸利率較去年底下降28BP、27BP,降幅均遠超過5年期LPR降幅。

          “房貸利率掛鉤LPR以后,房貸利率走低,與LPR有比較大的關系。”中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林指出,房貸利率相比LPR而言下降較快,貫徹的還是“房住不炒”的宗旨,既滿足剛需購房要求,也能在一定程度上鼓勵剛需消費,穩定經濟發展。

          具體來看,與去年底相比,一線城市北上廣深的首套房貸平均利率降幅分別為15、17、40和22個BP,北京、上海、深圳利率水平基本和5年期LPR波動保持一致。而廣州降幅尤為明顯,達到40BP,位列檢測的41個城市中第10位。

          截至2020年7月,36個城市的房貸利率平均水平較去年底降幅超過15BP,其中,昆明和蘇州地區房貸利率下降幅度高達60個BP有余;哈爾濱、鄭州和中山地區的降幅也在50BP以上,另外還有5座城市的降幅超過40BP之間。

          東北證券(行情000686,診股)王鳳華指出,截至7月份,LPR 利率已經連續4個月不變。LPR 利率維持不變,說明銀行今年的讓利空間已經比較有限。

          李萬賦表示,住房信貸措施也是房地產調控的重要一環,而且5年期LPR報價連續多月未變,其中應該也考慮到避免刺激到房地產市場的因素。因此,估計短期內房貸利率大面積下行的局面或難再現。

          銀行偏向客戶選擇LPR

          按照央行此前通知,LPR轉換原則上應于2020年8月31日前完成轉換。

          多位受訪者表示,未來利率下行是大概率的趨勢,因此已經選擇了LPR轉換。但也有部分受訪者指出,與動輒20、30年期限的房貸相比,一兩年的LPR利率影響有限,應該從中長期角度出發,考慮利率長期變化趨勢。

          “是否選擇LPR,是客戶自己選擇的,但對于銀行而言,會偏向于讓客戶選擇LPR。”一家國有大行的銀行工作人員告訴記者,比如現在要給一些房貸客戶打電話通知是否辦理轉換,如果是企業貸款,也會和對方商量,要簽署自愿協議。

          家住長沙的周女士告訴券商中國記者,自己今年在長沙購房,購房時貸款銀行在合同上并未明確列出LPR和基準利率的選擇,“如果我不過問的話,銀行大概率會直接按LPR利率處理,而且這個貸款利率的具體區別,怎么計算的,并沒有人告訴我。”

          盡管對銀行的服務并不滿意,但周女士還是根據自己獲得的信息選擇了LPR利率,“因為我和家人預計國內利率整體是下行的,所以認為LPR更合適。”

          盤和林指出,“央行貨幣政策的制定和傳導也是按照LPR的機制。既然LPR已經成為貨幣政策一個重要的傳導機制,那么從政策傳導和風險管理的角度來看,商業銀行都會更歡迎LPR一些,也會督促貸款客戶盡快進行LPR轉化。”

          中信證券(行情600030,診股)首席固定收益分析師明明表示,LPR改革后存貸款利率均有下行,但二季度貸款利率下行有限。二季度金融機構人民幣貸款加權平均利率僅僅下行2bp,均小于MLF和LPR的下行幅度,預計后續LPR下行難度較大,存量貸款定價基準轉換仍然是降成本的主要來源。

          招聯金融首席研究員董希淼表示,9月份將基本完成存量房貸定價基準轉換,存量房貸利率中樞整體下移。但是,下半年的貨幣政策不會進一步放松,而是更加強調適度,與房貸利率關系密切的5年期以上LPR下行的空間并不大。

          一位銀行業內部人士則表示,雖然無法預測未來LPR的具體走勢,但市場化利率和總體經濟環境息息相關,經濟環境好,LPR可能走高,但同時大家還款能力也會增強,反之亦然,因此從抗風險的角度來看,LPR可能更好一些。

          重定價日選哪個更劃算?

          據了解,現在房貸利率基本都是一年一變,但是重定價日有兩種選擇:一是個人貸款發放日期,二是隨大流,即固定為每年1月1日。

          LPR具體怎么轉換?以廣州的陳女士為例,她在今年3月份完成了LPR轉換。

          陳女士在2018年底購房,當時購房利率為基準利率4.90%,上浮10%,實際利率為5.39%,即貸款利率構成為“基準利率4.90%+59個BP”。

          3月份進行轉換時,陳女士選擇了重定價日為“每年1月1日”的調整方式,按照今年1月1日LPR利率4.80%計算,利率要加59個BP,也就是說,她以后的貸款利率為“當年LPR利率+59個BP”。

          從上面例子可以看出,陳女士上浮的59個BP前后并未發生改變,只是以LPR利率替代了當時購房時的基準利率。

          有購房者向券商中國記者表示,“如果重定價日設為1月1日,就要參考上一年12月20日的LPR報價,而銀行每年年底的資金會比較緊張,利率可能會上調,這樣會不劃算。”

          對于貸款人擔心的年末利率高的問題,由于LPR報價不足一年,尚不能總結出規律。從僅有的11個月數據來看,2019年12月5年期以上LPR報價4.8%,低于2019年的4.85%,但又高于今年以來的4.65%-4.80%。

          專家表示,從2010年至2019年的實際情況看,剔除掉貸款基準利率調整因素后,一般貸款利率年內波動幅度多在10個基點(也就是0.1個百分點)以內。以一筆100萬元、剩余期限25年、等額本息的房貸為例,利率為4.8%和4.7%,月供相差約為57元。因此,重定價日選在哪個月份,對借款人實際利息支出的影響并不大。

        關鍵詞閱讀:貸款合同 房貸利率

        責任編輯:雷瑋
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